La sécurité incendie est un enjeu majeur pour les locaux commerciaux, et le bailleur se doit de respecter certaines obligations pour assurer la protection des biens et des personnes. Dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9, ces obligations incombent principalement au propriétaire des lieux. Cet article vous détaille les principales dispositions légales et réglementaires à connaître en la matière.
Les obligations générales du bailleur en matière de sécurité incendie
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur a pour principale obligation de délivrer un local conforme aux normes de sécurité en vigueur et de veiller à son bon entretien. Cette obligation découle notamment de l’article L.145-17 du Code de commerce, qui prévoit que le propriétaire doit remettre au preneur un local répondant aux normes d’habitabilité et de sécurité.
En matière de sécurité incendie, cela signifie que le bailleur doit s’assurer que les locaux sont équipés des dispositifs de prévention, de détection et de lutte contre les incendies conformément à la réglementation applicable. Ces dispositifs varient selon la taille, la nature et l’affectation des locaux (ERP, IGH…).
Les obligations spécifiques liées à la réglementation incendie
La réglementation en matière de sécurité incendie est principalement contenue dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH) et dans les arrêtés pris pour son application. Le bailleur doit donc se conformer aux exigences qui lui sont imposées en fonction du type de local commercial concerné.
Pour les Établissements Recevant du Public (ERP), le propriétaire doit respecter les dispositions du CCH relatives à la prévention des risques d’incendie et de panique, ainsi que les prescriptions spécifiques aux différents types d’ERP définies par les arrêtés du 25 juin 1980 et du 22 juin 1990. Ces règles concernent notamment :
- L’aménagement intérieur des locaux (dégagements, escaliers, portes…)
- La résistance au feu des matériaux et des structures
- Les installations techniques (chauffage, électricité…)
- Les moyens de secours (extincteurs, alarmes, désenfumage…)
Dans le cas des Immeubles de Grande Hauteur (IGH), le bailleur doit se conformer aux dispositions spécifiques prévues par l’arrêté du 30 décembre 2011.
La responsabilité du bailleur en cas de manquement à ses obligations
Si le bailleur ne respecte pas ses obligations en matière de sécurité incendie, il peut voir sa responsabilité civile engagée. En effet, en cas d’incendie causant des dommages matériels ou corporels, le locataire ou les tiers affectés peuvent rechercher la responsabilité du propriétaire sur le fondement de l’article 1242 du Code civil. Pour cela, il leur faudra prouver que les dommages résultent d’un manquement du bailleur à ses obligations.
En outre, le bailleur peut également être sanctionné pénalement en cas de non-respect des règles de sécurité incendie. Les peines encourues varient selon la gravité des infractions commises et peuvent aller jusqu’à des amendes ou des peines de prison.
Les obligations du locataire en matière de sécurité incendie
Si le bailleur a une responsabilité prépondérante en matière de sécurité incendie, le locataire n’est pas pour autant exonéré de toute obligation. En effet, il doit notamment veiller à l’entretien courant des dispositifs de sécurité et signaler au propriétaire tout dysfonctionnement constaté.
Par ailleurs, en cas de travaux réalisés par le locataire avec l’autorisation du bailleur, ce dernier peut insérer dans le bail une clause prévoyant que la responsabilité en matière de sécurité incendie incombe au preneur pour ces aménagements spécifiques. Il est donc important de bien définir les responsabilités respectives des parties dans le contrat.
En conclusion, la sécurité incendie constitue une obligation essentielle pour le bailleur dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9. Il doit veiller à la conformité des locaux aux normes en vigueur et à leur bon entretien, sous peine de voir sa responsabilité civile et pénale engagée. Le locataire, quant à lui, a également un rôle à jouer en matière d’entretien courant et de signalisation des dysfonctionnements.