Face à la crise du logement qui touche de nombreuses villes françaises, l’encadrement des loyers est souvent évoqué comme une solution pour protéger les locataires et réguler le marché. Dans cet article, nous nous intéressons au fonctionnement de ce dispositif, ainsi qu’à son application dans les zones tendues.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est un dispositif légal qui vise à plafonner le montant des loyers pour limiter la hausse du coût de la vie et favoriser l’accès au logement pour tous. En France, cette mesure a été mise en place par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) en 2014, puis renforcée par la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) en 2018.
Concrètement, l’encadrement des loyers consiste à fixer un montant maximal que le propriétaire peut demander pour la location d’un bien immobilier. Ce plafond varie selon plusieurs critères, tels que la localisation du logement, sa superficie ou encore son année de construction. Pour calculer ce montant, on se base sur le loyer médian de référence, obtenu à partir des données fournies par les observatoires locaux des loyers.
Zones tendues : qu’est-ce que cela signifie ?
Les zones tendues sont des zones géographiques où la demande de logements est supérieure à l’offre, entraînant une tension sur le marché immobilier. En France, on distingue notamment les zones très tendues (notamment Paris et sa petite couronne) et les zones tendues (qui incluent la plupart des grandes agglomérations).
Dans ces zones, l’accès au logement est particulièrement difficile pour les ménages modestes, en raison notamment de la hausse des loyers et de la spéculation immobilière. L’encadrement des loyers vise donc à rétablir un certain équilibre entre l’offre et la demande, en limitant les abus et en favorisant une meilleure répartition du parc locatif.
Impact de l’encadrement des loyers dans les zones tendues
L’encadrement des loyers dans les zones tendues a fait l’objet de nombreuses études et débats. Si certains y voient une mesure nécessaire pour protéger les locataires et faciliter l’accès au logement, d’autres estiment qu’elle nuit à l’attractivité du marché locatif et freine la construction de nouveaux logements.
« L’encadrement des loyers peut contribuer à réduire les inégalités entre les locataires, mais il ne suffit pas à lui seul à résoudre la crise du logement », explique Pierre Madec, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE).
Selon une étude réalisée par l’Institut des politiques publiques (IPP) en 2021, l’encadrement des loyers à Paris a permis de diminuer les loyers de 3% en moyenne depuis sa mise en place. Toutefois, ces résultats sont à nuancer, car ils ne prennent pas en compte les logements non soumis à l’encadrement (notamment les locations meublées ou touristiques) et ne permettent donc pas d’évaluer l’impact global du dispositif sur le marché.
Les limites et critiques de l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est souvent critiqué pour son manque d’efficacité et ses effets pervers. Parmi les principales limites du dispositif, on peut citer :
- La difficulté à contrôler et sanctionner les propriétaires qui ne respectent pas les plafonds fixés, notamment en raison du manque de moyens des observatoires locaux des loyers et de la complexité du système;
- Le risque de décourager la construction de nouveaux logements, en réduisant la rentabilité pour les promoteurs immobiliers;
- La possibilité pour certains propriétaires de contourner l’encadrement en proposant des locations meublées ou touristiques, moins réglementées;
- L’absence d’une réelle incitation à la rénovation énergétique, puisque l’encadrement ne tient pas compte des performances énergétiques du logement.
D’autre part, certains experts estiment que l’encadrement des loyers ne s’attaque pas aux véritables causes de la crise du logement, telles que la spéculation immobilière, la concentration des emplois et des services dans les grandes villes, ou encore les inégalités socio-économiques.
Malgré ces critiques, l’encadrement des loyers reste une mesure plébiscitée par de nombreux locataires et élus locaux, qui y voient un moyen de lutter contre la hausse des loyers et d’améliorer l’accès au logement pour tous. Néanmoins, il est important de rappeler que cette mesure doit s’accompagner d’autres politiques publiques visant à favoriser la construction de logements abordables, à réduire les inégalités territoriales et à promouvoir un urbanisme plus équilibré et durable.