Investir dans l’immobilier locatif est une excellente opportunité pour diversifier son patrimoine et générer des revenus complémentaires. Cependant, il est essentiel de bien choisir entre une location meublée non professionnelle (LMNP) et une location nue pour optimiser sa rentabilité. Dans cet article, nous vous présenterons les principales différences entre ces deux types de locations et leur impact sur la fiscalité, les obligations légales et la rentabilité.
Qu’est-ce qu’une location meublée non professionnelle (LMNP) et une location nue ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un régime fiscal spécifique applicable aux propriétaires bailleurs qui louent un logement équipé de mobilier suffisant pour permettre au locataire de vivre confortablement. Il s’agit d’un statut intermédiaire entre la location meublée professionnelle (LMP) et la location nue. Pour bénéficier du statut LMNP, le revenu annuel tiré de la location ne doit pas dépasser 23 000 € ou représenter moins de 50% des revenus du foyer fiscal.
La location nue, quant à elle, concerne les logements vides, c’est-à-dire sans aucun meuble ni équipement. Les locataires doivent donc se charger d’aménager le logement avec leurs propres biens. La location nue est soumise à un régime fiscal différent de celui des locations meublées.
Les différences en matière de fiscalité
La principale différence entre ces deux types de locations réside dans leur fiscalité. En effet, les revenus tirés d’une LMNP et d’une location nue sont imposés différemment :
- Les revenus locatifs issus d’une location meublée non professionnelle sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils peuvent être soumis au régime micro-BIC si les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € pour les résidences de tourisme classées) ou au régime réel si les recettes sont supérieures à ces seuils. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges, tandis que le régime réel permet la déduction des charges réelles ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier.
- Les revenus locatifs issus d’une location nue sont quant à eux considérés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis au régime micro-foncier si les recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges. Au-delà de ce seuil, ils sont soumis au régime réel, qui permet la déduction des charges réelles mais ne permet pas l’amortissement du bien.
Ainsi, la fiscalité est généralement plus avantageuse pour les LMNP que pour les locations nues, notamment grâce à l’amortissement du bien et du mobilier.
Les différences en matière d’obligations légales
En plus de la fiscalité, les obligations légales diffèrent également entre une LMNP et une location nue :
- Pour une location meublée non professionnelle, le bailleur doit fournir un logement équipé de mobilier suffisant pour permettre au locataire de vivre confortablement. La liste des éléments obligatoires est définie par la loi. Le bail doit être conclu pour une durée minimale d’un an (ou neuf mois pour les étudiants), renouvelable tacitement.
- Pour une location nue, le bailleur n’a pas l’obligation de fournir du mobilier, mais il doit respecter certaines normes minimales d’habitabilité et de performance énergétique. Le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans, renouvelable tacitement.
Les obligations légales sont donc généralement plus contraignantes pour les LMNP que pour les locations nues, mais elles peuvent également constituer un avantage en termes de rentabilité et d’attractivité du bien.
Les différences en matière de rentabilité
Enfin, la rentabilité d’une LMNP et d’une location nue peut varier en fonction de plusieurs facteurs :
- La demande locative : les logements meublés sont généralement plus recherchés par les étudiants, les professionnels en mobilité et les personnes en situation de transition (divorce, mutation, etc.). Ils peuvent donc être loués plus rapidement et à des tarifs supérieurs à ceux des locations nues.
- Les charges et frais d’entretien : le bailleur d’une LMNP doit assumer les coûts liés au mobilier et à son entretien. Toutefois, ces charges sont généralement compensées par la possibilité de déduire l’amortissement du bien et du mobilier dans le cadre du régime réel.
- La durée du bail : la durée minimale du bail est plus courte pour les LMNP que pour les locations nues, ce qui peut permettre une meilleure adaptabilité aux fluctuations du marché locatif. Cependant, cela peut également entraîner une rotation plus importante des locataires et des périodes de vacance locative.
En conclusion, il n’existe pas de réponse unique quant au choix entre une location meublée non professionnelle (LMNP) et une location nue. Chaque investissement doit être évalué en fonction de ses caractéristiques propres (localisation, type de bien, demande locative) et des objectifs du propriétaire bailleur (rentabilité, fiscalité, gestion). N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans votre projet immobilier locatif.