Depuis sa mise en place en 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est devenu un sujet de préoccupation pour les propriétaires fonciers et les investisseurs dans le secteur de l’immobilier d’entreprise. Dans cet article, nous allons étudier l’impact de cette nouvelle forme d’imposition sur le marché immobilier professionnel et les stratégies adoptées par les acteurs pour y faire face.
Présentation de l’impôt sur la fortune immobilière
L’IFI a été introduit par la loi de finances pour 2018 en remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Il concerne les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d’euros. Contrairement à l’ISF, qui englobait tous les biens et droits du contribuable, l’IFI se concentre exclusivement sur la valeur des bien immobiliers détenus, directement ou indirectement, par le redevable.
Pour déterminer la base imposable, il convient de prendre en compte la valeur nette des biens immobiliers détenus au 1er janvier de chaque année. Les dettes contractées pour l’acquisition, la construction ou encore les travaux sont déductibles. Le barème progressif est le même que celui appliqué à l’ISF, avec des tranches allant de 0,5 % à 1,5 %.
Impact sur l’investissement dans l’immobilier d’entreprise
L’instauration de l’IFI a eu un impact significatif sur le comportement des investisseurs dans le domaine de l’immobilier d’entreprise. En effet, en se focalisant uniquement sur la valeur des biens immobiliers, cet impôt a incité les acteurs économiques à repenser leur stratégie patrimoniale et à privilégier d’autres types d’investissements.
Ainsi, on observe depuis quelques années une tendance à la baisse des investissements directs dans l’immobilier professionnel. Les investisseurs préfèrent désormais se tourner vers des placements financiers moins exposés à l’IFI, tels que les actions ou les obligations.
Par ailleurs, l’IFI a également conduit à une modification des structures de détention des biens immobiliers. Pour limiter leur exposition à cet impôt, certains propriétaires ont choisi de transférer leurs actifs immobiliers professionnels au sein de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou de sociétés civiles immobilières (SCI), qui ne sont pas soumises à l’IFI.
Des effets contrastés sur le marché immobilier professionnel
Si l’on peut constater une diminution globale des investissements directs dans l’immobilier d’entreprise en raison de l’introduction de l’IFI, il convient néanmoins de nuancer ce constat en fonction des différents segments de marché.
En effet, les actifs immobiliers tertiaires, tels que les bureaux et les commerces, ont été moins affectés par cette nouvelle fiscalité. La demande pour ce type de biens reste en effet soutenue, notamment en raison des perspectives de rendement et des opportunités offertes par la transformation digitale et l’évolution des modes de travail. Ainsi, malgré l’IFI, les investissements dans l’immobilier tertiaire continuent de progresser.
En revanche, le secteur de l’immobilier industriel est plus directement impacté par cette fiscalité. Les entrepôts et autres bâtiments industriels sont souvent détenus par des propriétaires fortunés qui cherchent à diversifier leur patrimoine. La mise en place de l’IFI a donc conduit certains d’entre eux à se désengager de ce marché, entraînant une baisse des transactions et une stagnation des prix.
Les stratégies d’optimisation face à l’IFI
Afin de limiter leur exposition à l’IFI, les investisseurs dans l’immobilier d’entreprise ont développé différentes stratégies d’optimisation fiscale. Parmi celles-ci, on peut citer :
- La constitution de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui permettent de mutualiser la détention du patrimoine immobilier entre plusieurs associés et ainsi réduire la valeur imposable au titre de l’IFI.
- Le recours au démembrement de propriété, qui consiste à séparer la nue-propriété (le droit de disposer du bien) de l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus). Seule la valeur de la nue-propriété est soumise à l’IFI, ce qui permet de réduire la base imposable.
- L’investissement locatif, qui permet de bénéficier d’un abattement pour durée de détention et ainsi diminuer le montant de l’IFI à payer.
En conclusion, si l’impôt sur la fortune immobilière a indéniablement eu un impact sur le comportement des investisseurs dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, il a également donné lieu à des stratégies d’optimisation permettant de limiter son incidence. L’évolution du marché immobilier professionnel dépendra donc en grande partie de la capacité des acteurs à s’adapter à ce nouvel environnement fiscal.